מס שבח במכירת דירה: ההגנה הליניארית והמלכודת האינפלציונית 

החל מיום 1.1.2014 אנו מצויים במשטר מס חדש בישראל בכל הנוגע למס שבח במכירת דירת מגורים מזכה.

תא משפחתי שהיתה בבעלותו יותר מדירת מגורים אחת ביום 1.1.2014 אינו זכאי יותר לאף פטור ממס שבח במכירת דירה כלשהי למעט החריג של דירת ירושה שמתקיימים בה התנאים הקבועים בסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין.

מאז תחילת השנה ניתן להבחין בתופעה כי מוכרים רבים אשר אינם בקיאים בהוראות החוק ולא טרחו להתייעץ עם מומחה מס, מתייחסים בביטול מסויים למשטר המיסוי החדש וזאת בשל ההסתמכות על "ההגנה הליניארית".

רבים סוברים בטעות כי כל עוד אנו מצויים בתחילת שנת 2014, הרי שבשל ההגנה הליניארית, סכום מס השבח הינו זניח ברוב המקרים.

במקרים רבים, כאשר מדובר בדירות "ותיקות" שנרכשו לפני שנת 1994, עלולה לצפות לאותם מוכרים הפתעה לא נעימה כאשר יקבלו את הודעת השומה.

חוק מיסוי מקרקעין קובע שבמכירת כל נכס מקרקעין שנרכש לפני יום 1.1.1994 ישולם בנוסף למס על השבח הריאלי גם מס בשיעור 10% בגין "הסכום האינפלציוני החייב".

"הסכום האינפלציוני החייב" הינו סכום ההצמדה למדד של שווי הרכישה של המקרקעין מיום הרכישה או ההוצאה, לפי העניין, עד ליום 31.12.1993.

לשם המחשה, להלן דוגמא לחישוב המס:

דירה נרכשה ביום 31.10.1977 תמורת 600,000 ל"י.

ביום 29.01.2014 נמכרה הדירה בתמורה לסכום של 2,800,000 ש"ח.

הדירה לא שימשה להשכרה ולכן לא מובא בחשבון פחת.

בשל "ההגנה הלינארית", סכום המס על השבח הריאלי הינו כ-1117 ש"ח בלבד,

אולם, "הסכום האינפלציוני החייב" מגיע במקרה זה לסכום  של 356,506 ש"ח ומכאן נגזר מס אינפלציוני בסכום משמעותי של 35,651 ש"ח !!!

לא ברור מדוע המחוקק העניש דווקא את בעלי הדירות הותיקות בניגוד לרציונל שעומד מאחורי התיקון לחוק, האם מדובר בחוסר תשומת לב או במעשה מכוון ?, אבל התוצאה הינה בלתי צודקת ועל מוכרי דירות ותיקות להיות ערים אליה.

יש לשים לב שלא בכל מכירת דירת מגורים קיימת זכאות ל"הגנה הליניארית". ישנן נסיבות בהן המוכר אינו עומד בתנאי הזכאות ולפיכך מס השבח יהא מלא הן בשל השבח הריאלי והן בשל הסכום האינפלציוני החייב.

כמו כן, בתקופה בת ארבע השנים החל מיום 1.1.2014 ועד ליום 31.12.2017, ניתן למכור רק שתי דירות ב"הגנה ליניארית" וגם זאת בתנאי שלפחות לגבי אחת הדירות המוכר היה זכאי לפטור ממס לפי סעי49 ב(1) שבוטל לו הפטור עדיין היה קיים. 

---------------------------------------------------------------------------------------------------------

הערה חשובה: המאמר הינו למידע כללי בלבד. כותב המאמר לא יהא אחראי לכל הסתמכות על הכתוב בו. לפני כל עסקה יש לפנות למומחה מס על מנת לקבל ייעוץ מס פרטני.